1. jaanuaril 2003 jõustus ehitusseadus, mis on toonud koos sellega kaasnenud alamaktidega kaasa hulga olulisi muudatusi.
Käesoleva trükise eesmärk on selgitada olulisemaid muudatusi, mis mõjutavad tavainimesi.

ÃœLDIST

Ehitusprotsess algab ehitise projekteerimisest ja lõpeb valminud hoone/rajatise kasutusele võtmisega.

Ehitusseaduse järgi loetakse ehitiseks aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklikku asja. Ehitiseks ei loeta ratastega suvilaid, mida „pargitakse“ mere ehituskeeluvööndis.

Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Rajatis on mistahes muu ehitis, mis hoone mõiste alla ei mahu.

Ehitamiseks loetakse ehitise püstitamist, laiendamist, rekonstrueerimist, tehnosüsteemide muutmist ja ka olemasoleva ehitise lammutamist.

Mistahes ehitis peab oma kasutusaja jooksul rahuldama järgmiseid nõudmisi:
• ehitis ei või tekitada ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale.
• ehitis peab tulekahju korral säilitama ettenähtud aja jooksul oma kandevõime. Ehitises peab olema takistatud tule ja suitsu levimine, samuti tule levik naaberehitistele. Ehitisest peab olema võimalik inimesi evakueerida.
• ehitise kasutamine ja hooldamine ei või selle kasutajale põhjustada ettearvamatuid riske ega õnnetusi nagu näiteks libisemine, kukkumine, kokkupõrge, põletused ja elektrilöögid ning vigastused plahvatuse tagajärjel.

PROJEKTEERIMINE

Projekteerimine on ehitise või selle osa arhitektuurne ja ehituslik kavandamine, ehitise tehnosüsteemide kavandamine ning ehitises kasutatava tehnoloogia kavandamine. Projekteerimise tulemus on ehitusprojekt.

Ehitusprojekti järgi peab olema võimalik:
• ehitada;
• ehitist kasutada ja hooldada;
• kontrollida ehitamise vastavust ehitusprojektile;
• kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele.

Ehitusprojekti alused on:
• Detailplaneeringu nõude korral kehtestatud detailplaneering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse kehtestatud ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused.
• Detailplaneeringu nõude puudumise korral projekteerimistingimused.
• Kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek, kui muudetakse ehitise tehnosüsteeme või ehitatakse väikeehitist, mille ehitusalune pindala on 20–60 m2.

Loomulikult tuleb projekteerimisel arvestada ka asukoha maaüksuse ehitusgeoloogilisi ja –geodeetilisi lähteandmeid jm iseärasusi.

Projekteerimistingimused väljastab kohalik omavalitsus 15 päeva jooksul pärast vastava taotluse esitamist. Projekteerimistingimustega antakse kavandatavale ehitisele arhitektuursed ja ehituslikud tingimused.

Kui tegemist on väikeehitisega või soovitakse muuta ehitise tehnosüsteeme, ei ole ehitusprojekt nõutav. Ehitusluba asendab kohaliku omavalitsuse poolt 10 päeva jooksul pärast vastava taotluse esitamist väljastatud kirjalik nõusolek.  Kohalikul omavalitsusel on siiski õigus enne kirjaliku nõusoleku andmist nõuda põhjendatud juhtudel ehitise ohutusest, samuti detailplaneeringust, projekteerimistingimustest ning ehitise arhitektuursetest ja ehituslikest lisatingimustest lähtuvalt ehitusprojekti.

Ehitusprojekti (välja arvatud väikeehitise ehitusprojekti) peab koostama või kontrollima projekteerimises pädev vastutav spetsialist. Pädevaks loetakse ettevõtet (isikut), kes omab RETTER-i registreeringut.
Varem oli ühekordse projekteerimisloa alusel lubatud enda tarbeks projekteerida ühepereelamut, taluhoonet, kuni kahekohalist eraldiseisvat garaaži jm väikesemahulisi hooneid eeldusel, et kavandatav hoone on kuni kahekorruseline ja selle konstruktiivne ava on väiksem kui 6 m.

Väikeehitis on kuni 60 m2 ehitusaluse pindalaga ja maapinnast kuni viiemeetrise kõrgusega ühel kinnistul asuv ehitis, millel ei ole avalikkusele suunatud funktsioone (avaliku funktsiooniga on näiteks jäätisekioskid jms sarnased ehitised).

Ehitise tehnosüsteemi muutmiseks loetakse näiteks üleminekut keskküttelt ahiküttele.

Ajutine ehitis on kuni viieks aastaks ehitatud ehitis. Ajutise ehitise ehitamise korral määrab kohalik omavalitsus ehitise kasutamise aja kirjalikus nõusolekus või ehitusloas ja kasutusloas. Ajutine ehitis võib olla nii väike- kui tavaehitis.

Ehituse projekteerimine kestab olenevalt selle mahukusest ja keerukusest 1 – 6 kuud. Orienteeruv ajakulu detailplaneeringu koostamiseks on 2 – 3 kuud, millele lisandub 1 kuu selle avalikustamiseks ja kehtestamiseks.

EHITUSLUBA

Ehitustegevuse alus on kohaliku omavalitsuse väljastatud ehitusluba või kirjalik nõusolek.

Ehitusloa saamiseks tuleb:
• esitada kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlus;
• esitada ehitusprojekt, mis vastab ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ning on seadustega ettenähtud juhtudel kooskõlastatud;
• tasuda riigilõiv.

Kui tegemist on ehitisega, mille suhtes on õigusaktidega kehtestatud tuleohutusnõuded, peab kohaliku ehitusprojekti olema kirjalikult heaks kiitnud riigi või kohaliku omavalitsuse päästeasutus. Muude kooskõlastuste vajadus sõltub kavandatava ehitise kasutusotstarbest ja asukoha iseärasustest (näiteks muinsuskaitse, laudaprojektid kooskõlastatakse tervisekaitse ja veterinaarteenistusega). Üldjuhul on projekteerimistingimustes ära toodud ka nende asutuste/isikute nimekiri, kellega projekt tuleb kooskõlastada.

Ehitusloa riigilõiv on:
• 500 krooni, kui soovitakse rekonstrueerida üksikelamut, korterit, suvilat, aiamaja või taluhoonet ning lammutatada ehitist;
• 1000 krooni, kui püstitakse üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoone;
• 2000 krooni + 5 krooni iga ehitatava ruutmeetri eest ehitusprojektis fikseeritud ehitise suletud netopinnast arvestatuna, kui soovitakse  püstitada, rekonstrueerida või laiendada  ehitist.

Ehitusloa väljastamine

Ehitusloa väljastab kohalik omavalitsus ehitusloa taotlejale. Ehitise lammutamiseks vajaliku ehitusloa väljastab kohalik omavalitsus ehitise omanikule.

Kohalik omavalitsus väljastab ehitusloa või keeldub selle väljastamisest 20 päeva jooksul arvates ehitusloa taotluse, ehitusprojekti ning vastava nõude korral ehitusprojekti ekspertiisi esitamise päevast.

Ehitusluba on tähtajatu, kuid võib kaotada kehtivuse, kui ehitamist ei ole alustatud kahe aasta jooksul alates ehitusloa väljastamisest. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimest ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päeva.

EHITAMINE

Ehitamist tohib alustada alles pärast ehitusloa saamist, väikehoonel pärast kirjaliku loa saamist. Seejuures peab ehitise omanik esitama teatise kohalikule omavalitsusele ehitamise alustamise kohta vähemalt kolm tööpäeva enne ehitamise algust. Ehitamise alustamise teatist ei pea esitama väikeehitise puhul.

Ehitise omanik peab panema kogu ehitamise ajaks nähtavale kohale informatsioonitahvli, millel on andmed ehitise, ehitusloa, ehitamise alustamise aja, lõpetamise tähtaja, projekteerimisettevõtja, ehitusettevõtja ja omanikujärelevalve tegija kohta. See nõue ei ole kohustuslik väikeehitise, üksikelamu, suvila, aiamaja ja  taluhoone või ehitise teenindamiseks vajaliku rajatise ehitamisel.

Üldjuhul tohib ehitada äriseadustiku alusel tegutsev ehitusettevõtja, kes on registreeritud riikliku erinõuetega tegevusaladel tegutsevate ettevõtjate registris (RETTER). Eelnev ei kehti üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone ja väikeehitise enda tarbeks ehitamise korral.

Ehitamine peab toimuma vastavalt ehitusprojektile, välja arvatud väikeehitise ehitamise korral käesolevas seaduses ettenähtud juhtudel.

Ehitise garantii kestab vähemalt kaks aastat arvates ehitamise lõppemise päevast. Ehitamise  lõppemise päeva määravad ehitusettevõtja ja ehitise (või valmiva ehitise) omanik omavahelises lepingus. Kui lepingus ei ole määratud ehitamise lõppemise päeva, algab ehitise garantii ehitise või selle osa ehitise ehitusettevõtjalt omanikule üleandmise päev.

Ehitustöö käigus ehitisse püsivalt paigaldatud seadmetele kehtib nende tootja antud garantii, kusjuures ehitusettevõtja antav seadmete garantii kestus ei või olla lühem kui kuus kuud.

Ehitise garantii kestuse ajal ilmnevad ehitusvead kõrvaldab ehitusettevõtja oma kulul mõistliku aja jooksul.

OMANIKUJÄRELEVALVE

Omanikujärelevalve tegemise eesmärk on tagada ehitusprojektile vastav ehitamine, ehitustööde nõuetekohane kvaliteet ning ehitamise tehniliste dokumentide koostamine.
Omanikujärelevalvet peab tegema ehitise ehitamise alustamisest kuni ehitise kasutusloa saamiseni.

Ehitise omanik võib teha omanikujärelevalvet väikeehitise, üksikelamu, suvila, aiamaja, taluhoone või ehitise teenindamiseks vajaliku rajatise ehitamise korral. Teiste ehitiste ehitamiseks peab omanik sõlmima lepingu omanikujärelevalve tegemise õigusega isikuga (vt RETTER), kes ei tohi olla sama ehitist ehitav isik.

Omanikujärelevalve tegijal on õigus nõuda:
• ehitusprojekti koostajalt ehitusprojekti viimist nõuetega vastavusse;
• ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoodete ja paigaldatud seadmete vastavusdeklaratsioonide ja/või -sertifikaatide (tunnistuste) ja muude vajalike dokumentide - nagu näiteks garantiikirjad, hooldus- või kasutusjuhendid, originaalide või koopiate - esitamist;
• ehitusettevõtjalt kasutatud ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või kehtivatele nõuetele;
• ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist;
• ehitusettevõtjalt ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist;
• ehitustööde peatamist avariiohu tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või kirjaliku nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral;
• ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist.

Tööde dokumenteerimine

Ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerib ehitamist teostav isik. Väikeehitise korral ei pea dokumenteerima ehitamise käigus tehtavaid töid.
 
Ehitamise tehnilised dokumendid on ehitusprojekt ja selle muudatused, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ja muud ehitamist iseloomustavad dokumendid nagu näiteks teostusjoonised või ehitustoodete vastavussertifikaadid.

EHITISE KASUTUSLUBA

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutusotstarbele. Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud otstarbel.

Kasutusloa saamiseks peab ehitise omanik:
• esitama kohalikule omavalitsusele kasutusloa taotluse;
• esitama ehitusprojekti, mille kohaselt ehitis on ehitatud;
• esitama ehitamise tehniliste dokumentide originaalid;
• esitama õigusaktis sätestatud juhtudel dokumendid, mis tõendavad ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist (kõige sagedamini elektrisüsteemide korral);
• tasuma riigilõivu.

Ehitise kasutusloa riigilõiv on:
• 1000 krooni, kui eelnevalt on väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks, laiendamiseks või rekonstrueerimiseks.
• 500 krooni, kui eelnevalt on väljastatud:
-  ehitusluba üksikelamu, suvila, aiamaja või taluhoone püstitamiseks;
-  ehitusluba üksikelamu, korteri, suvila, aiamaja või taluhoone rekonstrueerimiseks.
• 140 krooni, kui eelnevalt on väljastatud ehitusluba ehitise osaliseks lammutamiseks.
• 120 krooni ehitise teenindamiseks vajaliku rajatise ja väikeehitise korral.
• muudel juhtudel on kasutusloa riigilõiv 1000 krooni. 

Kasutusloa väljastamine

Kasutusloa  väljastab kohalik omavalitsus pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist 20 päeva jooksul arvates kasutusloa väljastamiseks vajaliku viimase dokumendi esitamist.

Kasutusloa võib anda ka ehitise osale, kui ehitise osa on võimalik vastavalt kavandatud kasutusotstarbele ohutult kasutada.

Ehitise kasutusluba on tähtajatu, ajutise ehitise kasutusloa tähtaeg on kuni viis aastat.

Kasulikku lugemist samal teemal leiab:
• www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=264964 („Ehitusseadus“);
• www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=608683 („Riigilõivu seadus“);
Ehitusloa, kasutusloa jms selliste blankettide põhjad leiate Ehitusregistri kodulehelt:
• www.ehr.ee/v12.aspx?loc=0104
Loomulikult võib igal hetkel paluda abi ja informatsiooni kohaliku omavalitsuse ehitusnõunikult ja käesoleva artikli autorilt.
 

Koostaja:
Vello Luts
OSAÃœHING AGOREK
Jäneda, Järvamaa
vello.agorek[A]neti.ee
Tel 038 98 221