Põllumaa hind kasvas kolmekordseks

Allikas: Põllumehe Teataja, aprill 2025. Ain Alvela

Haritava maaga tehtavate ostu-müügitehingute arv on kosumas paar aastat kestnud langusest ja hind on jõudsalt kerkinud juba viimased kümmekond aastat.

Põllumaa hinnad on maakonniti erinevad

Põllumaa on kõrges hinnas kõikjal Eestis, ent tehingute arvu osakaal (13,9% kõigist tehingutest 2024. aastal) ja nende koguväärtus (16%) on suurim Lääne-Virumaal. See on seletatav sellega, et Lääne-Virus paiknevad kõige suuremad põllumassiivid, aga rolli mängib ka tõsiasi, et Lääne-Virumaal on mullaviljakus kõige suurem, millest võib järeldada, et väärtuslik põllumaa toodab selle kasutajale suuremat kasumit.

Hinna poolest paistavad silma ka Harjumaa (15%) ja Tartumaa (14,8%), ent seal võib põhjuseks olla kinnisvaraarenduse üha suurenev surve maaressursi hõivamisele, sest näiteks Harjumaa põllud ei paista silma viljakate muldade poolest, ometi on seal põllumaa, nagu ka muu maa, väärtus kõrgeimate seas. Kõige vähem tehinguid tehti Valga- ja Hiiumaal, vastavalt 1,9% ja 1%, Hiiu maakonna osakaal oli kõige madalam ka koguväärtuse poolest (0,2%).

Ainuüksi käesoleva kümnendi algusest arvates on haritava maa keskmine turuhind (statistilises arvestuses mediaanhind) kerkinud 2020. aasta 3757 €/ha tasemelt aastal 2024 tasemele 6553 €/ha. Kui aga võtta võrdluse aluseks 2015. aasta (2500 €/ha), siis võib hinnatõusu lugeda juba peaaegu kolmekordseks.

Viimase veerandsaja aastaga on aga haritav maa kallinenud kaugelt rohkem kui kakskümmend korda. Paljud põllumehed on öelnud, et vabaturult nad põllumaad enam osta ei suuda, sest neile vajalikus piirkonnas pole seda saadaval statistilise keskmise hinnaga, vaid enamasti küsitakse 8000–10 000 eurot hektari eest.

Tallinna lähenduses on põllumaad pakkumises aga hinnaga 13 000 eurot hektar või enamgi. Sestap saavad farmerid põlluressursi suurendamisel enamasti loota vaid rendimaadele, sh riigi valduses olevate põllumaade enampakkumistele.

Põllumaa tehingute arv on asunud kasvuteele

Maa- ja ruumiameti (MaRu) hiljuti valminud põllumaade turuülevaadet tutvustades märkis ameti korralise hindamise protsessijuht Britt Suits, et pärast kahte langusaastat muutus haritava maa turg mullu mõnevõrra aktiivsemaks – tehinguid oli rohkem ja ka nende väärtus kerkis, sh keskmine tehingusumma.

Keskmine põllumaa müügitehing tehti eelmisel aastal ligemale kaheksa hektari suuruse maaga, mille hind ületas 50 000 eurot. Aastaga võrreldes on kasv umbes 25%, viie aasta taguse ajaga võrreldes umbes kahekordne, kümne aasta võrdluses aga juba rohkem kui kolmekordne. Sama metoodika alusel teeb MaRu ülevaateid ka loodusliku rohumaa tehingute kohta. Tehingute arv ja nende koguväärtus on alates 2021. aastast langenud. Põhjus selles, et looduslikku rohumaad müüakse tavaliselt teiste kõlvikutega koos ja selle tõttu kajastub eraldi statistikas vähe.

Ülevaade toob välja ka haritava maa ostjate ja müüjate omandivormi. Müüjate seas on ülekaalus eraõiguslikud juriidilised isikud (56%), kusjuures müüdud riigimaade osakaal on viimase paari aasta jooksul kõvasti vähenenud. Põllumaa ostjad ongi valdavalt agrofirmad (82%) ja eraisikute osakaal väheneb veelgi.

„Eelmise aasta haritava maa mediaanhinna tõus oli 0,8%. Kas see oli juhuslik tõus või saab siit alguse uus kiire hinnakasv, seda näitab aeg,” rääkis Britt Suits. „Loodusliku rohumaa hind on viimased aastad püsinud haritava maaga võrreldes umbes poole madalamal.”

Veel tõi ta välja, et haritava maa väärtuse määrab ennekõike selle asukoht, nagu ka igasuguse muu kinnisvara puhul, ent olulist rolli mängib ka mullaviljakus ehk boniteet. Suitsu sõnul tõstab üks boniteedipunkt põllumaa hinda umbes 63 eurot hektari kohta.

Harjumaal ei jaksa põllumees turuhinnaga maad osta

Harjumaal alates 1989. aastast köögiviljakasvatusega tegeleva OÜ Kadarbiku Köögivili juhatuse liige Ville Pak tõdes, et vabaturult maa ostmine käib ettevõttel juba aastaid üle jõu. „Meile käib üle jõu 10 000 eurot maa hektari eest maksta, nagu siinkandis küsitakse,” ütles Pak. „Ainus võimalus on osta riigimaade oksjonilt, kus viimati oli hektari hind veidi üle 6000 euro.”

Kadarbiku talu kasutuses on praegu umbes 700 hektarit, millest paarsada hektarit on köögivilja all, lisaks kasvatatakse teravilja ja liblikõielisi kultuure. Ettevõtte omandis on aga vaid 20% maadest – umbes samapalju maad renditakse riigilt, umbes 60% aga eraomanikelt. Viimaseid on üle poolesaja, kellega maade rendilepingud sõlmitud ja tuleb regulaarselt pidada hinna üle läbirääkimisi.

„Maa on meil kõige tähtsam tootmisressurss ja seda on meil vähe. Viimase kümne aasta jooksul oleme saanud maad osta ainult riigilt, sest kinnisvarafirmade pakutud hindadega me võistelda ei suuda,” iseloomustas Ville Pak olukorda põllumaade turul. „Oleme põllumehed, kel puudub ligipääs sellistele finantsinstrumentidele, mis võimaldaks meil turult maad osta. Peale selle oleme ka põllusaaduste töötlejad, mis tähendab, et investeeringud kuluvad tööstuse arendamiseks.”

Ta nentis, et aiandus ärivaldkonnana on praegu pigem langevas trendis ja tootjaid jääb vähemaks, sest kuigi aiasaaduste jaehind tõuseb, ei tule see raha kodumaise tootja taskusse. Mis lahtiseletatult tähendab, et kodumaine tootja peab võitlust piiritaguse toidukraami ja selle odavamate hindadega.

Köögivilja kasvatamiseks pole tarvis lihtsalt põllumaad, vaid sel maal peab olema ka kastmisvõimalus. See muudab olukorra teiste põllumeestega võrreldes spetsiifilisemaks ja sobilike maade valiku ahtamaks, kuna ettevõttel peab olema ka vee erikasutusluba. Lisaks tähendab see kuivendussüsteemide peavoolude ja truupide-kraavide pidevat hooldamist. Kui aga maa pole enda omandis, osutub see sageli keeruliseks, sest maaomanik ise neid hooldustöid ei tee ja sageli ei luba ka rentnikul teha. Samas on see Ville Paki sõnul lähema kümne aasta pakilisemaid teemasid.